地上商圈决定地下业态

　　地下商业生态不是独自生长的，而是与其所在区域商圈的性质相呼应。北京朝外丰联广场的全部地下商业设施年收益48万美元，市场平均收益水平114.4美元/平方米/年。这与其地上和周边区域的综合商业气质密不可分。
　　朝外大街被称为北京的第三商业大道，也有人把这条街称为商务大道，总之，朝外并不缺少商业。丰联、蓝岛、旺士百利、百脑汇、昆泰环绕步行街，业态已经很丰富，实在没有什么更多的概念可以拿来炫耀，也许在这个时候，与周边项目相融合，发挥一个聚集效应，顺应一个地区本来的面貌就是最聪明的做法。
　　“我们在销售之前要控制好业态分布，而且还需要在销售过程中调整和把握自用型买家和投资型买家，以及他们日后预期的业态，我们强调，最重要的不仅是开发获利，而是如何打造出北京的商业奇迹。”丰联有关负责人解释，顺应朝外商圈的整体氛围，再根据具体情况加以控制就会使一个合适的地点产生出合适的商业业态。
　　而国贸商城年收取租金1200多万美元，市场平均收益水平523美元/平方米/年。其地下商业部分强大的赢利能力也是与国贸商圈整体的高端商业气质分不开的。这种气质聚集了大量的国际一线豪华品牌，造就了整体的消费层次，还带来了1.7万-1.8万人次/日的客流平均水平。
　　对于北京地下商业的业态，北京财贸干部管理学院经济研究中心主任赖阳一直对此有所研究。赖阳认为，北京地下商业的发展模式大体分3种。一种是以工美大厦等为代表的历史比较悠久的商业建筑，这些地下设施在原来的规划设计中没有商业的用途。这一类的地下商业设施由于受到原始设计的局限，无法满足现代商业的快速发展。
　　另一种是以东方新天地、国贸商城等为代表的地上地下综合商业建筑，这些商业建筑在建设之初就做了比较科学、完整的商业规划，地上地下形成整体性的商业氛围，多与地下交通网络相连，在人流、物流的进出方面具有很高效率。
　　还有一种模式以西单地下文化广场为代表，这些地下商业设施建设在比较宽的广场、街道下面，形成了地下街道和地下广场，并往往将周围高层建筑的地下部分连通在一起。这一类的地下商业没有地上的延伸部分，是单纯的地下商业模式，但具有明显的聚合优势。

北京地下商业期待合理规划

　　铜锣湾百货有限公司董事长陈智分析，北京大型的商场、超市和购物中心基本都有地下商业部分，地下部分在整个购物中心体系的职能分工里，扮演着重要角色，拥有独特的作用和价值，超大型购物中心的餐饮、超市、停车场等功能区大多分布在地下。像“东方广场”、“东方新天地”这些做得非常好的购物中心，在建设之初就考虑到了地下的利用，并把地下出口与城市地下交通相连，已经成为商业客、游客、本地市民的购物地方，可以作为城市炫耀的地方。作为一种成熟的商业运作模式，这些地方地上地下明确分工，把各自的优势发挥到了极限。
　　同时，地下商业的发展促进了区域综合商业业态的立体化，地上地下在商业功能上的分工，让各种商业行为找到合理的场所，从而让整个区域的商业运作模式更加成熟全面。戴德粮行商铺部董事张家鹏认为，经营餐饮、服装、商品批发、娱乐休闲，不会受到地上地下的位置影响，同时成为地上高档购物场所的支持和补充。可谓是酒香不怕巷子深，在工美大厦的地下三层饮食一条街，也是人来人往，一位正在吃饭的顾客向记者表示，之所以来这里就图个凉快和安静，没想到都到地下三层了还那么多人。
　　众所周知，中国的大城市普遍人口拥挤、土地资源稀缺，北京作为这样一个国际化大都市就更是如此。城市地下空间的合理开发和利用，对于节约用地，保护环境，提高人民生活质量是有意义的。 在地下商业的发展方面，上海、深圳、重庆、哈尔滨等一些成市已经走在了北京前面。国外成功的经验表明，合理的利用和开发地下空间资源，可以缓解城市用地紧张，满足日益增长的城市人口对环境和交通设施的需求，也是实现可持续发展并建设集约型城市的一个重要组成部分。
　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，北京地下商业的发展是一种趋势也是必然。目前北京地下商业空间利用并不尽如人意。主要体现在：商业经营缺少特色，北京地下商业无论从质上还是量上，都与上海等其他一些城市有一定差距，与香港地区和发达国家相比更是差距较大。另外，相应的法律法规缺失，地下商业的发展大家无法可依无章可寻。大家知道，地下商业最大的问题是安全问题。还有就是地下商业发展缺少规划。目前还没有一个地下商业发展的规划，只有通过科学规划，合理引导，使地下商业健康有序发展。

集群效应推进地下商业发展

　　地下商业街区无法孤立存在，或依附于其已经成熟的地上及周边的商业气质，或与周围的地下商业联合，形成合力，营造规模经济。
　　今年年初确定的CBD地下人行通道的规划方案透露，2008年前，将有一条长5400米，贯穿整个CBD、金融商业中心、停车场、地铁等于一体的大型地下通道。
　　东方梅地亚中心营销总监王薇表示，这对于CBD核心区的项目来说是一大利好。CBD地下人行通道的利好：一是地下公共交通网络可以缓解地上车流，方便出行；二是有利于CBD内项目的地下商业销售。因为将来各个项目的商业将和地下通道的商业形成一个整体。除东方梅地亚中心外，银泰中心、万达广场、金地中心、万通中心、北京国际中心等地下一层都有商业部分。北京金地相关负责人表示，地下通道建好后，人流量加大肯定利于地下商业的销售和经营。

他山之石

　　日本全国地下商业街的规模大小差异很大，最小的只有几十或几百平方米，多为早期地下街，或是附设在地铁车站内的商场；最大的有几万平方米，如东京八重洲地下街，总建筑面积为7万平方米。
　　日本大阪市的“虹”地下商业街，总面积近4万平方米，街顶距地面8米，长1000米，宽50米，高6米，内有4个广场，300-400家商店，和许多餐馆、酒吧、咖啡店。商店出售各种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的，地下大体俱全。地下商业街中道路纵横交错，兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。
　　名古屋大通公园地下街，位于名古屋市中心，在久屋大道改造中，将街道拓宽为100米，地上是绿化带及车行道，两侧各有人行道和4条车行道，中间是70米宽的绿化带，长度超过1000米，两端为树林，中间是1座600米长的大通公园。在公园的地下建造了中央公园地下街，总面积为5.6万平方米，其中包括容量为570辆的地下停车场，和面积约1万平方米的各种商店110家。

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