房价畸高城市转涨为跌

　　“2007年对房地产的宏观调控，不但没有如先前某些人所预言的那样有所放松，反而是越来越具有针对性和‘杀伤力’。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示。

　　章林晓认为，2007年全国各地的房价涨跌将各不相同，那些房价与民众实际购买力相符的城市，房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高，但是涨幅不会太大。

　　那些房价虽然并不畸高，但是已经超出了民众实际购买力的城市，2007年房价是涨是跌，则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位，则房价涨势肯定会明显减缓，涨幅微弱，甚至拐弯向下；如政策执行不到位，甚至以有形之手力托房市，则很可能依然会虚涨不已。

　　那些房价畸高的城市，譬如房价收入比超过12∶1的城市，2006年虽然没有下跌，但如果成交量已经极度萎缩，那么，2007年在某个时候，也极有可能转涨为跌。

　　事实上，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫之大已经处于一捅即破的境地了。此时，由于房价收入比过高，购房自住者一般来说已不可能买得起住房了(这里不含那些富人即高收入者，他们早就有了住房)；而投资购房者，此时也不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。

　　这就意味着，该城市的住房已经不再是理想的投资对象。剩下的，也就是那些投机者了。此时，该城市的房价如果还在继续上涨，则最大的可能，是进入了“缩量空涨阶段”；而如果此时依然供需两旺，甚至库存(空置房)有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、孤注一掷，这是在上演最后的疯狂。

　　最后，那些2005年已经开跌的城市，2006年没有止跌回升，2007年同样不会止跌回升，反而会更进一步下跌。

　　泡沫即将破灭

　　“我对很多地方的房地产市场进行了考察，发现房价与民众实际购买力相符的城市已经越来越少，而那些房价畸高的城市却是与日俱增。”章林晓表示，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫即将破灭的苗头已经开始陆续显现，因此，2007年房价总体来看将会因此而下跌。

　　在这些苗头中，有两点最值得警惕。一是“接力房贷”的推出，即父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清，可交由下一代子女“接力”来偿还。

　　商业银行推出的“接力房贷”，其实是诱导老百姓的超前消费超出了合理的底线。对于老百姓来说，“接力房贷”从表面看，使购房变得相对轻松了，但是，在这表面“轻松”的背后，是购房成本支出的“激增”，而且这种“激增”是建立在非理性透支“两代人”购买力之上的。

　　“接力房贷”的出现说明银行在促销个人房贷方面，已经“黔驴技穷”，更说明了老百姓为虚高的房价透支购买力已经走到了尽头。

　　二是“群租现象”的出现。最近几年，我们在不少城市能够看到那些“平均每间房住6人，一套房子甚至超过住30人”的“群居”现象。在城市市区“群租”的，更多的是那些考上大学走出农门的“小白领”。促使众多“小白领”选择“群租”的最大吸引力是廉价的房租，他们遭遇了畸高房价的“阻击”。

　　“铁腕”调控引导房价进入下降通道

　　“中国的房地产面临一场风暴，房价下跌的通道已经完全洞开。”中国管理科学研究院研究员李开发接受本报记者采访时表示，预计在2007年“两会”期间将有更多的议案涉及房地产，在“两会”后政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策。他分析，可能会从十个方面整治房地产业、挤压房地产泡沫，打通房价回归理性的下降通道。

　　一是进一步提高存款准备金与加息。1月15日，央行已经上调法定存款准备金率0.5个百分点，有可能在第二季度进一步提高准备金，紧缩贷款规模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制贷款行为，挤压房地产泡沫。

　　二是央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度，将会有一批炒房的开发商与投机炒房者被迫降价抛房套现。

　　三是将大力整顿房地产业的市场秩序。首先要提高房地产企业预售条件，打击那些资金短缺、空手套白狼的开发商。李开发认为，这一群体为数不少。目前的措施是不封顶不开放按揭预售，估计2007年管理将更加严格。

　　近几个月来宁卖项目不降房价的开发商有增无减，上海地区出现的开发商不降价联盟不过是一种有气无力的“回光返照”。当一批小开发商开始放水降价时，房价将顺利进入下降通道，降价大潮即将开始。

　　而且政府还将全面清查房地产开发商囤积土地的行为。过去的一年多时间内，原有的闲置土地将全面开工建设，增加商品房上市数量，有利于降低房价。

　　四是地方政府将重申改善民生为第一要务的住房政策，从助涨房价的迷途中知返，让广大普通百姓能拥有一套住房成为政府施政目标之一。

　　五是经济适用房与廉租房的实际供应量将有显著增加。政府有可能借鉴新加坡与香港住房制度，在2007年成立专门的保障性住房建设部门，制订符合国情的保障性住房制度。保障性住房的大量供应将拉低房价。

　　六是打击通过买房洗钱的行为。李开发认为，打击腐败洗钱行为目前有可能涉及15%-20%的购房户，如果通过鼓励检举揭发并且给予重奖的办法可以使绝大部分洗钱的腐败资金回归国库。

　　七是开征物业税。预计今年5月前物业税相关条款将会正式公布，今年年底前开征。这对炒房者与持有大户型的房屋所有者构成较大压力。

　　八是全面开放单位建房。广州市已开先河，这也是前两年许多人大代表、政协委员一致的建议。单位用自有土地建房，符合规划、符合土地用途，这将为一批住房需求者带来福音。

　　九是政府出台相关规定规范集资合作建房。政府可能将在今年“两会”之后，把有关议案交办有关部委，今年下半年出台集资合作建房政策。

　　十是政府将出台相关政策打击投机炒房行为，抑制虚高房价。比如以征税的方式为不在本市工作的投资房产者设限，对出售牟利的增值部分征税等。

　　“腐败铁三角”将被打破

　　那么，2007年的宏观调控会不会和近两年来的调控一样难以取得预期成效呢？

　　“不可否认，在房地产调控的大背景下，一些城市的房价反而越调越高。”章林晓认为，关键原因是，遭遇到了房地产特殊利益集团的“反击”。在房地产领域，地方政府、商业银行、房地产开发商、房地产投资(投机)者存在着共同的利益。房地产业是腐败的高发地，是政府贪官与银行贪官“权力寻租”的易发区。

　　最近一年，随着中央一系列反腐败动作的展开，这个“铁三角”中的腐败官员之“角”，已经开始被陆续“掀开”；相应地，行贿商人之“角”，也已经开始被陆续“触动”；现在，只剩下“无良学者”尚在为维护“房地产特殊利益集团”的利益而“摇旗呐喊”，但也已经是越来越没有市场了。

　　因此，我们可以预见，随着腐败官员、无良学者和行贿商人组成的贪腐“铁三角”被击破，宏观调控的阻力将会有所减小，2007年房价的理性回归将是可以期待的。

　　“房价有节制地缓慢下降、实现房价合理回归是经济持续发展的重要保证。”李开发认为，只要房价回落过程中，银行的资金没有较大的损失，这就是可以承受的调控力度。

　　章林晓则表示，由于本轮始自2004年的宏观调控，一开始就遭到了贪腐“铁三角”的“反击”，现在，房地产软着陆的最佳时机，应当说已经错过。

　　2007年，我们面临的将是“大起大落”的考验。这其中，最应该警惕的是“海外热钱”的“大进大出”，即关键要做到两点：一是阻止今后海外热钱的持续流入；二是切断海外热钱拉高出货、迅速退出的能力。

　　如果能做到以上两点，我国房地产业软着陆依然是可以期待的。

　　2007：房价下降不是梦

　　“今年的房价会不会降？”“我是现在出手好，还是等一等？”“房子还会不会大幅升值？”北京市民关先生最近很困惑，见到记者，他抛出了一连串问题。在北京，记者遇到的像关先生这样的市民还真不少，如今，他们关心同时也是感到困惑的一个共同话题，就是房价问题。

　　2004年，原摩根士丹利首席经济学家谢国忠先生预言楼市将会崩盘。继谢国忠之后，2005年，易宪容放言上海房价将下降50%，北京至少将下降30%。不久前，又有专家表示北京房价将下降25%。在各种预言房价下降的声音背后，近年来房价持续高??生了怀疑。

　　那么，2007年房价到底会不会降？中国经济时报记者经过认真挑选，采访了几位专家，还是让我们来听听他们的说法。

　　房产升值是个神话

　　中央党校经济学部主任王东京近日连续撰写了三篇文章，批驳与房市有关的一些错误言论。

　　“我的看法，短期内，比如2?3年，中国房价未必会跌，但长期看，房价则必跌无疑。”王东京说，今天中国的房市，整体是供不应求，大多是中低端的需求。

　　为何对房价长期看跌，短期看涨？王东京给出的解释是：虽然国家出台了政策，明令限制了户型面积，增加中低端房供应，但困难在于，建房不是搭积木，征地盖楼，没有几年工夫，供求格局改变不了。

　　“我说的‘长期’，是指10年以上。”缘何对房价长期看跌，王东京给出了四大理由。

　　他说，首先，10年后人口会减少。据专家分析，中国人均寿命72岁，那么到2015年，每年自然死亡数2600万，新出生人口1600万，每年净减少1000万。“人口虽然不是决定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。人口减少，房屋需求就会下降。”

　　其次是人口老龄化。有资料表明，从1950年至1980年，平均每年出生人口2600万，按男女平均58岁退休，那么从2008年起，每年将有2600万人退出劳动系列。10年后，退休人数将超出2亿。王东京表示，在职劳力的社会负担将来不会轻，而老人为安度晚年，断不会把积蓄用于买房。相反，不少老人退休后，还会将原来的大房换成小居，北京当下已有苗头，西方国家亦屡见不鲜，倘若如此，房屋需求也会降低。

　　再次，城镇化加快。王东京提醒道，中央已言明，城镇化要以县城为依托。因此，农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求，对大城市，影响微不足道。还有，现在发达国家，有钱人大多不住城内，若中国也有那一天，大城市房屋需求也会大减。”

　　“我估计，10年之内，中国的房屋供应仍稳中有升。”最后，王东京从供给方面进行了阐述。他说，根据此前的统计数据，全国共有房地产企业32618家，只要这些企业不歇业，每年造出的房子，数目应相当可观。若供应不减，10年后需求下降，房价必跌无疑。

　　“房价持续上涨是神话，我历来不信。既然房屋是商品，价格变动怎能不受供求约束？看看今天的日本，房价比20年前要低得多；香港的房价，也明显低于10年前。‘房产升值’不是铁律。”王东京说。

　　2007年普通住宅价格会下降？

　　北京房协蔡金水的看法是，2007年房市总的趋势是有升有降，但普通住宅价格将会下降。

　　以北京为例，蔡金水分析：由于中央加大了对房地产业的宏观调控力度，收紧了土地和资金供应，预计未来几年房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量将有所下降；而由于开发商手中尚未完成开发的出让用地面积很多(如据有关部门统计，截至2006年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中)，商品房在建面积很大，商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量都会有较大增加，房价上涨势头将受到遏制。

　　蔡金水特别谈到了物业税，尽管从公开的渠道了解，物业税的开征目前尚没有具体的时间表，但蔡金水认为它对市场将会产生很大影响。“物业税带来的购房容易养房难，手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配，有利于打击‘炒楼’者的‘积极性’。老百姓有点钱就赶紧买房的非理性购房意愿会大大降低，房地产消费会受到抑制，市场热度也将会降低。”

　　除了物业税，2007年房市调控的最大亮点是政府将完善住房保障体系。值得关注的是，房价上涨较快的一线城市北京、广州等不约而同加大了经济适用住房建设力度，2007年北京经济适用房计划供应量还将翻倍。

　　北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦在接受中国经济时报记者采访时，对房价的预测则采取了一分为二的做法。张琦认为，大户型、低密度高档住宅(如高档公寓、住宅别墅等)价格未来应当也必将会大幅提高，而普通住宅价格则将出现回落。

　　张琦表示，普通住宅价格将下降的决定因素有三：一是当前房价涨幅已经很高；二是如今不仅北京等一线城市，全国房价的上涨均是一种扭曲的上涨；三是政府此前出台的一些调控政策实际上起到了促进房价上涨的作用，政策及政策效果的转变需要一个调节的过程，但最终需求会下降，价格逐渐会降下来。

　　“别墅不让盖了，条件、地理位置好的别墅以及其他低密度住宅价格可能维持上扬。”蔡金水同时分析指出，开征物业税、实行购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用等因素都将可能对当前过热的房地产市场必将产生重要影响，并且在一定程度上将抑制房价上涨甚至拉低房价，预计2008年以后房价将趋于理性回归。在这一点上，蔡金水的看法与张琦几乎雷同。

　　蔡金水表示，随着调整住房供应结构，实施土地供应“两限两竞”，增加中低价位普通商品住房供应这些政策的逐步落实，更多中低收入家庭能够得到住房保障，普通住宅、经济适用住房、廉租房及限价房供应将会明显增多。

　　“市场中普通住宅供应多了，价格自然就涨不上去。”蔡金水预测，2007年北京普通住宅价格将会有一定程度的下降。由此看来，2007年房价下降并不是梦，房价只涨不跌的神话将遭遇挑战。

　　普遍看跌房价则马上会跌

　　“10年后的房价，若人们普遍看跌，那么今天房价马上就会跌；反之，要是多数人看涨，房价就不容易降。换句话说，当下房价走势，一定程度上，要取决于人们对未来房价的预期。”中央党校经济学部主任王东京在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　连写了两篇文章对国内房价走势直陈己见，王东京的文章见报后，读者回声四起，褒贬不一。批评的意见认为，房价10年后才跌太遥远，说了等于没说，是废话。

　　“我明白读者失望的原因，急着要买房，谁会有耐心等上10年呢？”也有细心的读者问：房价两年内不跌，10年后必跌，那么今后3?9年跌不跌？王东京认为这是个好问题，值得答，于是他又赶写了一篇文章，王东京在接受中国经济时报记者采访时说，这就是他的《房地产价格十年后必跌无疑》、《反房地产暴利是隔山打牛》和《中期房价受制两大约束》三篇文章的由来。

　　在《中期房价受制两大约束》一文中，王东京援引美国经济学家费雪的理论??资产价格等于该资产预期收益的贴现，来揭示今天之所以投资房产的势头不减，价格攀升，一个重要原因是人们对将来的房价有乐观的预期。

　　比如，一棵苹果树值多少钱？费雪说，这与当初种植苹果树的成本无关，而是看苹果树将来能给买主带来多大收益。假定每年提供收益100元，贴现率(银行利率)5%，那么苹果树的价格是2000元，若每年提供的收益仅10元，则苹果树的价格就只值200元。

　　眼下，人们购买房产的动机不外有二：一是为了自住，二是为了投资赚钱。作为自住消费，房价当然要由供求定，毋庸赘述。而用于投资的房产，价格则由房产的未来收益定。王东京说，理解了这一点，应该不难明白将来房价对今天房价的影响。

　　“说10年后房价必跌，那是说10年后房产收益会降，作为投资者，低买高卖才能有赚，明知日后房价会跌，怎会花高价买进呢？”

　　也许有人会追问，若人们长期看跌，房价会立马下降吗？对此，王东京的回答是：“理论上说是如此。”不过他同时认为应考虑到房市的供求。

　　值得关注的是，对于业界比较普遍的一种观点??房价由供求决定，张琦却对此提出了质疑。“目前我们的住房需求都是合理的吗？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，没有分清。事实是，真正的需求??老百姓的生活用房，基本住房消费需求没有得到满足，而大户型房屋、高档住宅总的来说是过剩。”张琦认为，房价被推高到现在，投资需求是“罪魁祸首”，把不合理的投资需求这块拿掉，房价就会下降。这样，“不仅2007年房价总的涨幅会下降，且2008年奥运会后(北京)房价也会下降。”

　　王东京认为，判断房价走势还不得不提到三个利益当事人。

　　首当其冲的是房地产企业。王东京说，作为开发商，投资赚钱天经地义，为争取最大化的利润，当然不希望房价下跌。通常的情形，他们会利用媒体大造舆论，说房产将大幅升值，以误导人们追涨。“看看报纸与互联网，那些成天嚷嚷房价要涨的人，其实大多都是开发商。再比如，那些积压已久的楼盘，开发商为何不降价？说到底，是担心消费者形成降价预期。”

　　第二个当事人是银行。“城门失火，殃及池鱼。银行与开发商，是一根绳上的两只蚂蚱，房价下跌，直接受损的是开发商，但银行也脱不开干系。说大数，银行给开发商的贷款达3万亿，如果开发商不赚钱，银行收贷将遥遥无期。更可怕的是，若房价大跌，开发商破产，银行必受到牵连，即便能拿回些质押房产，但房价下落，银行肯定得不抵失。”

　　第三个当事人是地方政府。王东京表示，不管怎么说，房地产已成为地方经济的支柱。发展房产业，不仅能拉动GDP增长，而且财政进账也快。明显的收入，房价高，土地出让金也高，税收也多。由此看，房价上涨，地方政府是最大的受益者。出于自身利益说，不要小视这三方的能量，他们会千方百计阻挡房价下降。虽说房价下跌的长期趋势不可逆转，但有他们的抵制，房价回落的时间会推迟。问题的重点还在中央政府的决心。“依我看，以上三个当事人中，银行是关键，牵一发动全身。只要央行责令各商业银行收回房地产逾期贷款，开发商就无力恋战，地方政府想扶盘，也鞭长不及。毕竟经济规律不可战胜，与市场死扛，终归不是办法。”

　　综上，“中期房价走向，受制两大约束：一是社会对长期房价的预期；一是央行的态度。”王东京最后指出。

　　再涨谁还买？高价楼盘高处不胜寒

　　“如果是每平米六、七千元的普通商品房开盘，肯定会有一大帮人排队抢购；如果是每平米万元以上的项目开盘，大部分都是开发商自己花钱造势吸引大家关注。”一位房地产经纪公司的负责人近日向中国经济时报记者表示，在北京，中高档项目比比皆是，但是普通住宅数量却屈指可数。

　　“这些动辄每平米上万元、几万元的项目，纷纷把目标客户指向了‘有钱人’，只是占少数比例的‘有钱人’，能否够这个庞大的中高档房市场疯狂地‘瓜分’呢？”该负责人告诉记者，在2006年一年中，北京中高档房市场销售非常冷清，有些项目销售套数仅为几套。

　　再涨谁还买？

　　“近几年，全国各大城市的房价涨出两个特点：涨得快、涨幅高。几番宏观调控之后，房价依旧处在高位。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示，房价再涨谁还会买呢？

　　房价涨得究竟有多快？本报记者以两个楼盘案例来说明。2006年年底，在国贸中心举行的北京四季房展的冬展会上，位于官园桥东南200米的官园8号项目虽然让很多购房人心动，但其高达15800元/平米的价格却让大家只能望而却步。

　　记者在北京市房地产交易管理网上看到，该项目2006年初的销售价格为10500元/平方米，但随后，该项目在一年之内连续三次涨价。根据焦点房地产网的历史价格记录显示，官园8号2006年6月涨到12000元/平方米，8月涨到15000元/平方米，8月之后涨到15800元/平方米，一年内涨了5000元/平方米。

　　与此同时，位于北京朝内大街的禾风相府项目，一期于2001年8月开盘，当时售价大约为9000元/平方米左右，但一直到2005年，该项目尚未售完。后来，其二期项目也开始推向了市场，在对推广案名进行更换后，一期、二期进行混合销售。记者了解到，2006年，该项目一期房屋的均价已经涨到了13000元/平方米，二期均价15000元/平方米。近日，本报记者得到的消息是，该项目二期最后一套房屋的销售价格是20000元/平方米，而三期价格待定。

　　如果说以上两个项目价格疯涨但可能仍会有人为其“埋单”的话，那么另外一些价格居高的中高档房，销售情况就不甚理想了。有调查发现，北京朝阳区朝外大街的新城国际公寓三期，至今网上显示的签约量为60多套，成交率仅13%。位于西城区兴盛街的金融街华荣公寓，网上显示的签约量仅有10套，成交率不足一成。据了解，2006年这种价高但成交量很低的中高档房在北京市场占近八成。

　　“大部分中高档房价格频频升高，但售楼处却鲜有购房者光顾，这种有价无市的局面越来越明显。”业内专家表示，房价太高致使很多人都在观望。

　　托市不成“高开低走”

　　“‘惨淡’的销售率，显示出这些高价位楼盘的供应量已经超过需求。”北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，中高档住宅出现一定程度的疲软是一个趋势，“去年以来，政府调控政策很多，肯定会出现这种情况”。在中高档住宅市场，投资型客户比例较高，因为在同样的市场增值幅度下，单价10000元的房子盈利肯定要高于单价5000元的房子；中高档住宅投资型客户上海一般超过50%，北京至少有20%-30%，个别项目比例更高。

　　目前北京、上海等地的房价已经涨到一定高位，投资获利的空间越来越小，很多投资客户慢慢退出了两地市场。与此同时，2006年9月出台的限制外籍人士购房政策，也使中高档住宅的客源大幅减少。

　　“在北京、上海，有很多中高档项目一开始的目标客户群体大部分是涉外人士。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文向记者表示，北京很多热点区域一直都把境外人士作为主要目标客群。就以往的成交量来看，一些核心区项目的境外人士购买比例非常之高。但“限外政策”出台后，这些项目的客源就几乎失去了一大半。

　　失去外籍客户，本地消费能力又不足，再加上市场供应量已经相对饱和，面对这些问题，中高档房的房价还能挺多久？“事实上，很多中高档房都在高开低走。”据了解，一些项目最终与客户的成交价格并非开盘时拟定的高价。以预售均价35000元/平方米的新城国际公寓三期为例，其实际成交价为25000元/平方米。记者根据北京市房地产交易管理网的数据发现，相当多的中高档项目实际成交价均低于开盘定价。

　　“这其实已经是一种变相的降价行为，只是开发商在销售时会以各种优惠政策为借口，避开高开低走这个事实。”有业内人士表示，房价在高位运行一段时间后，开发商撑不住了，降价是迟早的事。“因为这些项目的销售价格本身就太离谱了。”